Получите бесплатную консультацию прямо сейчас*
По России бесплатно
8 (800) 555-67-55 доб. 303
Ежедневно с 9.00 до 23.00
Москва, Московская область
+7 499 350-80-66
Ежедневно с 9.00 до 23.00
Санкт-Петербург и область
+7 812 309-17-85
Ежедневно с 9.00 до 23.00

Договор купли-продажи дома с земельным участком: материнский капитал

Наталья Новикова Статью опубликовал:
Обновлено: 08.06.2018

Согласно статистическим данным, в начале текущего года практически 100% получателей материнского капитала потратили его на жилье. В этой связи важно знать, какие конкретно шаги нужно сделать, чтобы приобрести дом на земельном участке, документально оформить сделку и составить договор купли-продажи. В статье раскрываются базовые понятия и юридические аспекты покупки жилья.

Договор купли-продажи дома с земельным участком: материнский капитал

Договор купли-продажи дома с земельным участком: материнский капитал

Кто может стать участником программы

Программа, в рамках которой осуществляется поддержка семей с 2 и более детьми, существует с 2007 года. К получателям относятся также одинокие родители.

Статья 4 ФЗ №256. Федеральный регистр лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки

Статья 4 ФЗ №256. Федеральный регистр лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки

Сумма пособия за указанный период прошла неоднократную индексацию. Выплаты осуществляются органами системы пенсионного обеспечения.

Первоначальный размер дотации составлял 250 тысяч рублей. С 2015 года она не менялась и в настоящее время составляет около 450 тысяч рублей.

Сертификат, дающий возможность получить целевую финансовую помощь от государства, является именным. Участвовать в программе можно лишь однажды.

Пример. Если женщина стала матерью второго ребенка после 2006 года и оформила на него материнский капитал, то при рождении последующих детей финансовая поддержка ей предоставлена не будет. Если у женщины есть один ребенок, то при появлении двойни семейный капитал оформляется только на одного из двух рожденных детей.

В большинстве случаев бумагу получает мать детей. Если ребенок достиг 18 лет и дееспособен, он получает его лично. Отец также может стать обладателем сертификата, если выполняются условия:

  1. За матерью зафиксирован факт преступления против ребенка, на чье имя выдан сертификат.
  2. Установлен факт смерти матери ребенка.
  3. Мать пропала без вести, либо лишена по суду родительских прав на ребенка.
  4. Прекращено дело об усыновлении матерью.
  5. Муж в одиночку воспитывает детей (включая усыновленных).

В 90% случаев суд будет на стороне матери (при условии, что она дееспособна). Отказать могут тем папам, которые не предоставили доказательств усыновления (при необходимости).

Чтобы сертификат стал основанием для реализации государственной программы, должны выполняться условия:

  1. Второй ребенок в семье (либо третий и все последующие – в зависимости от количества) появился на свет после 2006 года и по 2018-й включительно.
  2. Российское гражданство детей.
Образец документа

Образец документа

Название программы имеет отношение не к родству, а к опекунству над детьми в целом, так как на субсидирование могут рассчитывать также усыновители, входящие в следующие группы:

  1. Лица (независимо от пола), которые приняли в семью еще одного неродного ребенка (при этом не учитывается, являются ли предыдущие дети родными или приемными).
  2. Лица, оформившие опекунство над ребенком, родителям которого была положена льгота. При этом льгота не была реализована (в числе причин – смерть, ограничения со стороны органов опеки, и другие).
Не имеет значения, кто из детей входит в состав семьи – кровные или приемные. Они считаются вместе, независимо от последовательности рождения и усыновления

Не имеет значения, кто из детей входит в состав семьи – кровные или приемные. Они считаются вместе, независимо от последовательности рождения и усыновления

Опекуны и усыновители получают сертификат на право пользования материнским капиталом только с одобрения опеки. Заявитель должен лично явиться в соответствующий орган, чтобы аргументировать свое право на получение средств, представить нужные бумаги, в том числе решение суда и документ, удостоверяющий личность.

Принято считать, что в случае лишения прав на первого кровного или усыновленного ребенка воспользоваться семейным капиталом невозможно. Но на практике такие ситуации не наблюдаются, так как указанные лица не соответствуют требованиям, которые законодательство РФ предъявляет к усыновителям.

Что нужно знать о приобретении дома, финансируемом государственной программой

Кратко о покупке

В счет денег, предоставляемых программой, жилье приобретается поэтапно:

  1. На первом этапе получают сертификат (для этого в орган пенсионного страхования передают паспорт, заявление, данные о детях, включая того из них, чье рождение определяет законное право на предоставление субсидии, сведения о гражданстве владельца сертификата).
  2. Затем осуществляется выбор объекта.
  3. На третьем шаге заключается сделка с нотариальным заверением, после чего регистрация перехода права собственности оформляется в Росреестре (заказать выписку можно также в электронном виде – для этого в сети Интернет есть платные ресурсы).
  4. После подготовки всех документов владелец сертификата подает сведения в Пенсионный Фонд.
  5. Перечисление средств в случае одобрения гарантирует финальный расчет по сделке.

На последнем этапе рассмотрение заявки занимает от 5 до 10 дней. Если решение будет положительным, деньги можно увидеть на счету в течение месяца.

Выбирая жилье, следует уведомить продавца о том, что оплата производится с задержкой

Выбирая жилье, следует уведомить продавца о том, что оплата производится с задержкой

Рассмотрим подробнее нюансы, с которыми сталкиваются стороны сделок, оплачиваемых из государственного бюджета.

Объект покупки

Помимо официальных критериев принадлежности здания к жилым объектам (по законодательным нормам, он должен включать жилые и бытовые помещения, представлять собой отдельно стоящее здание, и т.д.), программа субсидирования требует от участников выполнения ряда требований:

  1. Регистрация в РФ.
  2. Он должен отвечать нормам санитарно-технического контроля. В доме, готовом к сделке, можно проживать на постоянной основе. Среди критериев соответствия есть обязательные и необязательные – см. таблица ниже:

Таблица 1. Признаки готовности к проживанию


В доме, который приобретают для проживания, проверяется наличие:
Не является препятствием отсутствие следующих условий:
1. Центрального газоснабжения при общей газификации.
2. Света, вентиляции и отопительной системы.
3. Воды горячей и холодной при действующем оборудовании.
1.Канализации и воды, если в самом населенном пункте они имеются.

1. Жилой дом, который покупается на деньги государства по программе субсидирования, не всегда может быть признан таковым по причине неподходящего ВРИ участка. Когда речь идет о жилых домах, предполагается, что они находятся на земле с личным подсобным хозяйством, либо землях ИЖС. В противном случае, его нельзя отнести к жилым. Также проверяют этажность, которая не должна превышать максимального порога в 3 этажа.

Указанные характеристики связаны с возможностью строить на них жилые здания. Согласно действующим нормативно-правовым актам, оформить стройку на садовых (СНТ) и дачных (ДНП) землях можно лишь для временного проживания, связанного с ведением дачного и сельского хозяйства. Первая категория земель, расположенная в некоммерческих садовых организациях, предназначена для ведения сельскохозяйственных работ. На таких участках выращивают садовые культуры, строят садовые домики, организуют хозяйственные постройки. Аналогичный статус – у дачных земель, которые теоретически могут быть использованы под застройку (это касается и садовой земли), если собственник сможет обосновать указанную возможность на уровне законодательства.

В группу земель с разрешением на строительство входят также участки для застройки блочного типа. Жилой дом может иметь общие стены с другими объектами, не разделенными на квартиры, в каждом из которых размещается отдельная семья.

2. В процессе приобретения должен быть запущен механизм выделения долевой собственности (при условии, что таковая не была оформлена ранее), если в дальнейшем планируется проводить сделку с данным объектом и потребуется согласие ребенка. Это регулируется и на законодательном уровне.

Когда покупают жилой дом без определенных в нем долей, разделение в пользу членов семьи проводят как в дату формирования и подписания соответствующего соглашения, так и позже, но законодательством отведены конкретные сроки, в течение которых все члены семьи должны стать собственниками – на это отводится полгода.

Для соблюдения требуемого порядка Пенсионный Фонд берет нотариальное обязательство с ответственного за распределение долей собственника о том, что он обеспечит правами на проживание в доме всех остальных. Указанное обязательство защищает детей от неправомерных действий в будущем и супругов на случай развода или раздела имущества.

Форма документа у всех нотариусов одинаковая (образец – см. ниже).

Согласно формату обязательства, доли будут выделены в будущем

Согласно формату обязательства, доли будут выделены в будущем

Основной способ выделения долей – передать их в дар в рамках договора, оформленного в соответствии с действующими правилами. Строгого стиля и образца документа при этом не существует, но есть общие требования к тому, что должно обязательно фигурировать в разделах:

  1. Данные о текущем собственнике и будущих обладателях долей в доме.
  2. Сведения о жилье и технических параметрах, включая информацию о регистрации.
  3. Размеры долей, которые предоставят каждому члену семьи.

Выделенными долями в результате обладают дети, рожденные до момента исполнения нотариального обязательства. При этом не важно, когда именно семья получила деньги.

Также можно составить соглашение о разделе в свободной форме. Нужно помнить о том, что договор дарения является более строгим документом, и доли, прописанные в нем, утверждаются окончательно. Сделка с договором дарения относится к необратимым. Если планируется рождение последующих детей, нужно составлять документ так, чтобы они могли принять участие в долевом разделе наряду с предыдущими.

Независимо от выбранной схемы (часто критерием выбора являются затраты на юридическое оформление – то есть выбирают ту из них, которая на практике отнимает меньше сил и денег), при переходе права собственности к детям, заверенном нотариально, необходимо уведомить об этом Росреестр:

  1. Каждый собственник лично передает заявление от своего имени.
  2. Если текст договора или соглашения сторон не прошел процедуру заверки в нотариальной конторе, нужно подписать его с регистратором.
  3. К указанным в предыдущих пунктах сведениям просят приложить удостоверяющие личность документы (это касается как взрослых, так и детей), документы о заключении брака, правоустанавливающие документы на выбранный объект и документы, подтверждающие факт покупки.
  4. Бланк об уплате пошлины в размере 2 тысяч рублей (по закону она уплачивается покупателем).
Документы можно передать также сотрудникам МФЦ

Документы можно передать также сотрудникам МФЦ

Документы можно передать также сотрудникам МФЦ по месту жительства. На оформление потребуется 10 дней, после чего можно получить выписку с прописанными в жилом доме собственниками.

Если дом полностью или частично оплачивается за счет государства, нельзя приобретать объект, находящийся в аварийном состоянии (процент износа – от 50 и выше). С материнским капиталом были зафиксированы случаи незаконного обналичивания сертификатов, причем в основе схемы — приобретение ветхого жилья, в котором невозможно проживать. Государственная программа субсидирования действует более 10 лет, в связи с чем правоохранительные органы имеют соответствующий опыт и быстро вычисляют мошенников. Приобретая жилой дом, оплачиваемый государством, нужно помнить о законности подписанных документов и используемых в процессе юридических схем.

Нет ограничений, связанных с расположением. Если в жилом доме можно зарегистрироваться, подвести коммуникации, минимально необходимые для круглогодичного проживания, это означает, что он может выступать объектом соглашения между сторонами.

Нужно также проверить размер жилой площади, который может быть больше или меньше учетной нормы на одного человека

Нужно также проверить размер жилой площади, который может быть больше или меньше учетной нормы на одного человека

Выбрав объект, нужно подойти к специалисту Пенсионного Фонда и лично поинтересоваться, подходит ли он для покупки. Если в сделке откажут без весомых причин, можно воспользоваться помощью специалиста по работе с социальными субсидиями и выстроить индивидуальную программу, в рамках которой проводится дополнительная работа и повышаются шансы на реализацию программы.

Наличие другой недвижимости не влияет на выделение средств субсидии. Количество объектов, на которые есть правоустанавливающие документы, не является сдерживающим фактором.

Когда гражданин, рассчитывающий на средства субсидии, определится с желаемым объектом, ему нужно проконсультироваться с представителем органа пенсионного страхования и выяснить, подходит ли он для покупки. Если в выдаче средств под конкретный жилой дом необоснованно отказали, можно привлечь к решению вопроса профессионала в сфере социальных пособий и разработать индивидуальную стратегию, призванную помочь гражданину в решении данного вопроса.

Приобретается именно целое, обособленное помещение. Договор купли-продажи на долю в доме не оформляется.

Статус земли

Отдельно следует рассмотреть вопрос, связанный с приобретением земли. Он связан с ограничениями, действующими в рамках государственной программы и установленными законодательно.

Строительство дома, его приобретение, а также работы, связанные с реконструкцией – указанные виды вложений можно отнести к улучшению жилищных условий

Строительство дома, его приобретение, а также работы, связанные с реконструкцией – указанные виды вложений можно отнести к улучшению жилищных условий

Приобрести свободный участок под дальнейшую застройку можно только своими силами. Сотрудники государственных органов откажут тем, кто оформит подобную заявку, ссылаясь на возможности программы по оформлению материнского капитала.

Исключение – покупка жилого дома вместе с землей, если он уже находится на участке и соответствует нормам проживания. Тогда его можно оплачивать средствами субсидии. В соглашении пропишут, что гражданин покупает дом. Земля, на которой он расположен, также будет фигурировать в сделке (желательно прописать ее стоимость отдельной строкой, либо оформить отдельный документ на приобретение). Кроме того, в населенных пунктах сельского типа могут разрешить купить старый дом с участком для последующего сноса, перестройки или реконструкции. Каждый случай индивидуален, но нельзя не учитывать при этом общих рекомендаций.

Итак, приобрести дом, не занимаясь при этом правами на землю, невозможно. В крайнем случае, она берется в аренду на 100 лет, либо наследуется от родственников и родителей. Данная статья расходов ложится целиком на покупателя.

Нет разницы, кто является владельцем земли – частное лицо, предприятие, государственная структура. В последнем случае это может минимизировать затраты, если потенциальный собственник попадает под требования социальных программ муниципалитетов и может претендовать на безвозмездную выдачу надела под стройку.

После того, как земельный участок попал в пользование, нужно оформить его должным образом:

  1. Если участок становится объектом права собственности в рамках купли-продажи, нужно составить письменный договор и заверить сделку нотариально.
  2. Далее новый собственник отправляется в Росреестр с удостоверяющими личность сведениями и данными, подтверждающими факт владения и пользования указанного земельного участка. Нужно также иметь при себе оригинал соглашения, заключенного на предыдущем этапе, и оплатить государственную пошлину.
  3. В течение 5 дней представители государственной инстанции оформят регистрацию и выдадут документ со штампом.

Сроки имеют значение

Согласно федеральному закону о программе, полноправными владельцами средств субсидии становятся не сразу, а после того, как ребенку исполняется 3 года (это же касается приемных детей – после решения суда о появлении в семье нового члена семьи должно пройти на меньше 3 лет). До этого момента бумага находится на руках, но не представляет фактической материальной ценности.

В данной схеме есть исключения:

  1. Если оплачивается кредит на дом, средства сертификата расходуются на первый взнос, либо на оплату требований банка (включая основной долг и процентные платежи, без штрафов, комиссий и пеней).
  2. Оплата ипотечных обязательств, которые возникли до получения сертификата.
Не имеет значения, когда оформили ипотеку или целевой договор займа. Главное требование – заемные средства должны пойти на то, чтобы построить, отремонтировать или приобрести дом

Не имеет значения, когда оформили ипотеку или целевой договор займа. Главное требование – заемные средства должны пойти на то, чтобы построить, отремонтировать или приобрести дом

После того, как ребенку исполнится 3 года, становится неважным механизм оплаты жилья. В данном случае не играет роли, заемные средства используются или собственные накопления. При этом стандартная сделка без привлечения кредитов требует минимального пакета документов.

Если гражданин претендует на субсидию и получает возможность пользоваться ей, деньги переводят безналичным расчетом.

Особенности сделки

Если жилой дом выступает объектом купли-продажи в рамках программы, механизм является стандартным. В ней участвуют две стороны – приобретатель и продавец жилого дома, при этом право собственности переходит к новому владельцу имущества. Ипотечный договор заключают непосредственно в банке на условиях, которые выдвигает кредитное учреждение.

Невозможно составить договор купли-продажи жилого дома без участия Пенсионного Фонда, так как указанный государственный институт не только принимает решение относительно выдачи и обналичивания сертификатов, но и является их держателем до момента, когда семья примет решение о покупке дома.

Отличительные черты:

  1. Покупателем является обладатель субсидии, либо несколько членов его семьи.
  2. Оплата производится по-разному – можно привлечь 100%-е или частичное финансирование средствами программы.
Образец соглашения о приобретении жилья

Образец соглашения о приобретении жилья

В структуре документа есть несколько обязательных разделов:

  1. Регистрационный номер документа и наименование, в котором содержится ссылка на использование средств субсидии при покупке.
  2. Точное название населенного пункта и дата договора.
  3. Данные о сторонах. Потребуются паспортные данные продавца, от покупателя также нужна информация о каждом долевом собственнике (фактически подписывать и заполнять все части документа будет лицо, которое имеет право распоряжаться сертификатом, несмотря на долевой характер собственности). Когда жилой дом становится собственностью всей семьи, это находит свое отражение в формате документа. Отражается, в том числе, количество зарегистрированных на жилой площади.
  4. Описание жилого объекта. Важно указать все сведения, которые позволяют идентифицировать его, а также отсутствие обременений и существенных недостатков, не позволяющих проживать в нём на постоянной основе. Помимо заявления, в указанном списке присутствуют кадастровые паспорта дома и оформленного участка, а также выписка из ЕГРН, которая свидетельствует об официальной регистрации права на объект.
  5. Цена сделки. Эта часть договора обозначает стоимость покупки, способ и процентное соотношение оплаты (доля субсидии в стоимости и доля собственных накоплений для погашения обязательств прописываются вместе – их соотношение может быть разным). Также вносится информация о том, какая из сторон понесет материальные расходы. Обычный порядок – привлечь к этому покупателя, так как в его пользу государство переводит финансовые средства. Желательно добавить пункт об ответственности со стороны владельца семейного капитала перед органом пенсионного страхования.
  6. Обязанность, ответственность сторон. Возможность расторгнуть договор по их желанию без последствий – в данном разделе прописываются необходимые правовые аспекты.
  7. Срок действия соглашения.
  8. Реквизиты сторон с подписями. Продавцу нужно взять точные реквизиты на бланке банка с печатью и отдать оригинал покупателю — Пенсионный Фонд может потребовать его в ходе проверки документов.

Договор вступает в силу с даты подписания. Если требуется расторгнуть соглашение, добавить новые абзацы или отменить прописанные в нем условия, соответствующие пункты документа будут отменены в рамках действующего законодательства.

Если владелец сертификата по тем или иным причинам лишается возможности обналичить субсидию, продавец не сможет получить деньги, соглашение считается недействительным, а жилой дом остается у предыдущего владельца. Риски в ходе сделки минимальны.

Сделка должна быть заверена нотариально (так соблюдаются порядок и сроки оформления – все расписки, дополнения и приложения готовятся одновременно)

Сделка должна быть заверена нотариально (так соблюдаются порядок и сроки оформления – все расписки, дополнения и приложения готовятся одновременно)

Скачать образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком

Документальное оформление

Чтобы запустить процесс с выделением денег, понадобится базовый пакет:

  1. Заявление владельца капитала, оформленное в соответствии с образцом, утвержденном в Пенсионном Фонде по месту жительства. Его можно попросить у сотрудника в отделении. Заявление о распоряжении нужно для обозначения целевого характера оплаты. При его оформлении нужно иметь при себе договор купли-продажи. В большинстве случаев подпись на итоговом документе ставит мать, но законный представитель также может выступать от лица собственника капитала – он действует по доверенности.
  2. Страховые пенсионные свидетельства всех собственников.
  3. Непосредственно бланк сертификата на предоставление субсидии.
  4. Копии документов, подтверждающих личность (паспортов взрослых членов семьи, свидетельств о рождении детей).
  5. Нотариально закрепленный порядок выделения долей.
  6. Справка о задолженности перед продавцом (по запросу).
  7. Данные о браке/разводе.
  8. Реквизиты для перевода средств субсидии.
Сотрудники Фонда могут потребовать дополнительные сведения – каждый случай по покупке жилого дома на средства программы индивидуален и нельзя отменять некоторых особенностей сделки

Сотрудники Фонда могут потребовать дополнительные сведения – каждый случай по покупке жилого дома на средства программы индивидуален и нельзя отменять некоторых особенностей сделки

Помимо личного обращения от лица владельца или доверенного лица, можно воспользоваться следующими способами передачи пакета:

1. Почтовое сообщение (при этом нужно следить, чтобы документы были заверены нотариально – для этого достаточно копий; при проживании за пределами РФ пакет документов заверяется в Консульстве). Заверить данные может командир воинской части, работник соцзащиты, начальник медицинского учреждения, где проходит лечение владелец капитала на жилье. При отправлении почтой обязательно нужно получить уведомление о получении.

2. Электронная почта и онлайн-каналы связи. Когда документы принимаются к рассмотрению, пользователь получает соответствующее уведомление. Отправить электронные версии документов можно через сайт Единого портала государственных и муниципальных услуг. Такая возможность появилась у граждан РФ согласно Постановлению Правительства. При этом на портале проходят обязательную регистрацию, дублируя заявление на сайте Пенсионного Фонда.

Чтобы прошение о предоставлении было одобрено, зарегистрированный пользователь портала Госуслуг должен загрузить сканированные фото паспорта, свидетельства и сведений о гражданстве на ребенка, а также любой документ, который может подтвердить право заявителя получить денежную поддержку от государства. После этого на сайте происходит процесс проверки сведений и выдача уведомления – его направят по адресу электронной почты.

3. Обращение в МФЦ. В многофункциональный центр может пойти как владелец сертификата, так и его официальный представитель – для этого нотариус составляет специальную доверенность для совершения операций с материнским капиталом. Весь процесс оформления и рассмотрения пакета через МФЦ можно описать в виде списка действий:

  1. Сотрудник МФЦ принимает заявку.
  2. Оригиналы документов проверяют на подлинность. С них снимут копии, после чего оригиналы попадут обратно к заявителю.
  3. Обратившийся в МФЦ собственник капитала получает уведомление, что бумаги приняты к рассмотрению.
  4. МФЦ обязано подавать данные в миграционную службу – в случае с материнским капиталом схема является аналогичной.
  5. После передачи данных запускается работа ПФР, где заявлению дается регистрационный код, при необходимости запрашивают дополнительные данные, а также принимают финальное решение по предоставлению средств субсидии. В процессе документооборот имеет тесную связь с работой МФЦ – происходит непрерывный обмен данными.
  6. На заключительном этапе сотрудники высылают уведомление о решении и просят заявителя подойти за ним в МФЦ по месту жительства.
Современные способы оформить материнский капитал

Современные способы оформить материнский капитал

Если в прошении о субсидировании отказано, гражданин получит уведомление, в котором раскрыты причины неудовлетворительного решения и способы его изменения. Время подачи документов соответствует дате обращения в многофункциональный центр.

Отказать в покупке дома Пенсионный Фонд может по следующим причинам:

  1. Не решен вопрос с долями собственников.
  2. Нет реквизитов для перечислений. Справки из банка для этого недостаточно – она не может стать основанием для платежа.
  3. В договоре нет указаний на рассрочку платежа, когда по факту она имеет место быть.

В ходе реализации программы могут возникнуть различные ситуации. Для разрешения некоторых из них предусмотрен механизм отмены заявки, который является достаточно простым – в то же отделение ПФР подается аннулирующая заявку письменная форма.

Следует аннулировать первичное обращение не позднее чем через 2 месяца, когда сотрудник увидел пакет документов. Уполномоченные представители ПФР обязаны по прошествии пяти дней вернуть предоставленные заявителем сведения.

Аннулирование заявки

Аннулирование заявки

Если предъявитель сертификата поменял место жительства и покинул пределы Российской Федерации, работать с заявлением будут в любом случае сотрудники территориального отделения.

Документы продавца

Владелец жилого дома является второй стороной сделки. В его интересах – получить деньги за предоставленные им права собственности на дом, поэтому он также готовит документы, которые будут изучать в Пенсионном Фонде. Основной список содержит следующие пункты:

  1. Справка о реквизитах банковского счета (причем лицо, на которого выписан счет, должно быть не родственником и не членом семьи, а фактическим собственником, указанным в правоустанавливающих документах).
  2. Выписка с банковского лицевого счета (сейчас они используются вместо сберегательных книжек — указанный формат не действует с 2015 года).

Переход права собственности

Когда производится окончательная оплата по сделке и стороны не имеют претензий друг к другу, новый владелец вступает в полноправное владение жилым объектом. Продавец и покупатель назначают встречу на объекте, осматривают дом, передают ключи и оригиналы документов. Кроме того, составляют акт приемки-передачи в качестве заключительного этапа сделки (из двух экземпляров по одному оставляет себе каждая сторона).

Исходя из указанного порядка, дата регистрации не всегда совпадает с моментом, когда дом окончательно переходит к новому собственнику.

Иногда продавец и покупатель используют схему подписания двух актов приемки-передачи. В первом есть указание на частичную оплату (он оформляется после регистрации в Росреестре), во втором – на полный расчет по договору.

Трудности и пути решения

При заключении сделки по приобретению жилого дома не только документы (их наличие и оформление) препятствуют благоприятному ходу дел, но и особенности поведения сторон. Одна из них может проявить неожиданную недобросовестность или непоследовательность в действиях.

В целом после того, как сделка состоялась, они обычно оказываются в следующем положении:

  1. Сторона покупателя получает дом в собственность, но не может распорядиться им до момента финального расчета.
  2. Продавец это право собственности теряет, но в его пользу налагается обременение на проданный объект.

Покупатель может испытывать трудности, связанные со снятием обременения. Продавец может уехать, умереть, препятствовать процессу тем или иным способом. В данном случае выход из положения возможен через подачу искового заявления в суд.

Сложности, с которыми сталкивается предыдущий собственник жилья:

1. На объект не налагается обременение. Иногда в договорах такой пункт прописывается по соглашению сторон и позиции продавца тем самым ослабляются.

При ипотеке отсутствие обременения складывается из требований банка, в чью пользу возникает право залога. Риски в случае с целевыми займами на жилье отсутствуют, чего не скажешь о рядовых гражданах. Если продавец отдал право собственности, не получив денег, нерадивый покупатель может не торопиться с оплатой.

Говоря об обременениях, следует помнить, что лучше оформлять их на взрослых членов семьи.

Обременение, наложенное на ребенка, может быть осуществлено только с позволения органов опеки

Обременение, наложенное на ребенка, может быть осуществлено только с позволения органов опеки

2. Вторая проблема при сделках такого рода – задержки выплат со стороны государства. Причины могут быть разные — дом непригоден для проживания, либо собран неполный пакет документов для рассмотрения сотрудниками ПФР, ошибки в тексте, и т.д.

Продавцы часто требуют защиты прав, связанных с отсрочкой выплат по сделке. Гарантийным механизмом может выступить залог жилого дома, однако его нужно в обязательном порядке согласовать с сотрудниками Пенсионного Фонда.

Как быть, если расчет по сделке задерживается?

Если продавец реализовал жилой дом с предполагаемой оплатой средствами федеральной программы, но средства не были получены в срок, нужно либо довести сделку до конца, получив от покупателя причитающиеся деньги, либо расторгнуть соглашение, вернув обратно право собственности на жилой объект.

В обоих случаях желательно обратиться к нему письменно, ограничив срок устранения нарушений (если речь идет о них) – к примеру, обязать покупателя выдать денежные средства в течение месяца с даты обращения (в этот срок входит доставка требования, ознакомление и принятие соответствующего решения).

Все документы отправляют покупателю в почтовом сообщении заказного формата с уведомлением, содержащим опись вложений (один экземпляр описи следует оставить себе для доказательства того, что продавец осуществлял попытки вернуть причитающиеся ему денежные средства).

В суд обращаются лишь после того, как покупатель намеренно игнорирует требования пострадавшей стороны

В суд обращаются лишь после того, как покупатель намеренно игнорирует требования пострадавшей стороны

Для страхования сделки часто используют ипотеку. Следует помнить, что банки не всегда охотно идут на заключение подобных соглашений в отношении жилых домов.

Расторжение договора

Если покупатель согласен на крайнюю меру, соглашение о расторжении прерывает действие только нотариально заверенного договора. Оно также заверяется в кабинете нотариуса. Более дешевый способ – соблюсти досудебный порядок урегулирования и затем обратиться к сотрудникам судебных органов, предоставив иск и приложить нужные сведения (в том числе квитанцию об оплате пошлины).

Проверка документов банка

Когда банк одобряет схему приобретения дома через ипотечный кредит (что бывает далеко не всегда – на подобные сделки не все кредитные организации охотно соглашаются, и об этом не следует забывать на этапе подготовки), договор купли-продажи обычно заключается по форме, на которой настаивают штатные юристы. Перед тем, как согласиться на условия ипотеки, нужно проверить следующие пункты документа:

  1. Опечатки и ошибки в разделах с фамилиями, реквизитами документов на дом.
  2. Возможность досрочно погасить долг по кредитной программе без начисления штрафов.
  3. В тексте есть оговорка, что материнский капитал принимается к оплате в любой форме.
  4. Есть график погашения займа, принятый по соглашению сторон.
Продавцу желательно приложить справки, подтверждающие отсутствие алкогольно-наркотической зависимости, чтобы Пенсионный Фонд не задерживался с выплатами на этапе рассмотрения

Продавцу желательно приложить справки, подтверждающие отсутствие алкогольно-наркотической зависимости, чтобы Пенсионный Фонд не задерживался с выплатами на этапе рассмотрения

Следует знать, что договор ипотечного кредитования будет сложно заключить, если часть средств материнского капитала уже использовалась в прошлом. Кроме того, сама процедура предполагает следующий порядок:

  1. Проценты на сумму сертификата соответствуют утвержденной ставке рефинансирования — они действуют до момента перевода средств из средств Пенсионного Фонда.
  2. Таким образом, на заемщика ложится бремя двух кредитов — до момента получения средств субсидии он платит проценты по обоим договорам. Данный факт следует принимать во внимание при оценке выгоды программы кредитования, которая по факту снижает размер активной части материнского капитала, направленного на покупку жилья.

Покупка дома у родственников

Принцип оформления дома в данном случае ничем не отличается, за исключением установленных законодательством ограничений:

  1. Не могут быть продавцами мать, отец, бабушка и дедушка гражданина, который планирует обналичивать семейный капитал. Аналогичный механизм включается для всех, с кем у него имеются близкородственные связи (супруг, родной брат, родная сестра), чего не скажешь о двоюродных братьях и сестрах, между которыми допускаются такие операции.
  2. Запрещено оформлять сделки с родственниками, которые не достигли 18 дет, а также с дальними родственниками с установленной недееспособностью.

Если в ходе сделки игнорировать эти запреты, она в лучшем случае будет признана недействительной, а в худшем – вызовет подозрения правоохранительных органов как попытка незаконным путем присвоить средства субсидии.

 Дополнительные меры защиты

Если реализовать право на материнский капитал предлагает микрофинансовая организация, нужно отказаться от ее услуг, так как в связи с нелегальными схемами обналичивания данные структуры были отстранены от любых операций с государственными субсидиями (что касается материнского капитала, право на сотрудничество с собственниками сертификатов они потеряли с 2015 года).

Чтобы не допустить мошенничества в свой адрес, сделку целесообразно проводить при участии опытного юриста или риэлтора

Чтобы не допустить мошенничества в свой адрес, сделку целесообразно проводить при участии опытного юриста или риэлтора

При этом некоторые фирмы не остановили преступную деятельность, а, сменив название, продолжают требовать предоплату за мнимую помощь в обналичивании государственных денег. Другой вид мошенничества – продажа объекта, не соответствующего требованиям программы. Иногда сами владельцы сертификатов инициируют «серые» схемы, заключая фиктивные соглашения с владельцами жилых домов.

В целом, покупая жилой дом на средства субсидии, следует проверить, сталкивался ли в прошлом продавец с материнским капиталом. В случае обнаружения подобного факта желательно прояснить ход и особенности сделки, а также конечный результат.

Разрешение на продажу

В дальнейшем дом, выкупленный на средства материнского капитала, можно продать другому собственнику. Сделка осложняется наличием детских долей в объекте недвижимости, поэтому в процесс вмешивается орган опеки и попечительства. Если права детей не ущемлены, он не будет препятствовать продаже. Если жилой дом был в собственности семьи менее 3-х лет, она обязана заплатить с полученных от продажи денег подоходный налог, не лишаясь при этом права на имущественный вычет, в отдельных случаях покрывающий сумму обязательств перед бюджетом. В случае кредитной схемы нужно получить согласие банка на переход обременения.

Заключение

В приобретении жилого дома на деньги государственной субсидии в рамках поддержки семей есть несколько этапов. На каждом из них нужно иметь представление о действующих юридических механизмах. Это позволит сэкономить время и не приведет к необдуманным дополнительным затратам на оформление документов, обращение за помощью к компетентным специалистам, и т.д. С другой стороны, помощь квалифицированного юриста может существенно облегчить процесс. Не стоит отказывать от его услуг, если жилой дом является желанным объектом для многих покупателей и нужно максимально быстро завершить сделку. Учитывая тот факт, что деньги на счет покупателя поступают не сразу, нужно быть готовым, что не каждый продавец решится рисковать правом собственности на объект. В настоящее время механизм реализации права на материнский капитал прошел проверку временем и включает в себя современные возможности, существенно упрощающие жизнь его владельцам – дистанционную подачу документов, работу МФЦ, различных онлайн-сервисов, и другие.

Видео — Материнский капитал в 2018 году

Не теряйте статью! Сохраните ссылку или поделитесь ею:
Ваш помощник в вопросах соцзащиты


Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

+7 (499) 350-80-66 (Москва)
+7 (812) 309-17-85 (Санкт-Петербург)

8 800 555-67-55 доб. 303 (По России)

Это быстро и бесплатно!

Ваш отзыв

Подписка (E-mail)

top