Материнский капитал в строящемся доме: как заключить ДДУ

В 2019 году использовать материнский капитал в строящемся доме возможно на основании договора долевого участия. Существует несколько нюансов, о которых требуется знать заранее, чтобы воспользоваться правом на распоряжение государственными деньгами. Это весьма актуально, учитывая, что в марте 2019 года ужесточили правила использования этих денег.

Материнский капитал в строящемся доме

Как можно использовать материнский капитал

Основной и единственный закон, который предусматривает возможность получать и распоряжаться материнским капиталом – это ФЗ-256. Статья 7 указывает, как именно возможно использовать федеральные деньги. Эта статья периодически обновляется и дополняется новыми данными. Что касается непосредственно недвижимости тут сказано, что маткапитал можно использовать на:

• покупку квартиры на вторичном рынке;
• приобретение жилья на первичном рынке на стадии строительства или в новостройке;
• погашение кредита, который использовался на покупку жилья;
• внесение первоначального взноса при приобретении жилья с привлечением банковского капитала.

Маткапитал позволяет приобрести квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке

Необходимо предоставить полный пакет документов сотрудникам ПФР, чтобы они смогли оформить распоряжение деньгами согласно требованиям действующего законодательства. Необходимо набраться терпения, так как существует определенная процедура, которая должна следовать своим чередом.

Как купить квартиру в строящемся доме

Процесс покупки жилья на первичном рынке указан в положения Жилищного и Гражданского кодексов РФ. Необходимо заключить договор долевого участия со строительной компанией. Таким образом, клиент вносит средства по договору ДДУ на счет строительной компании или девелопера, а взамен ему предоставляют договор и технический план квартиры, которая будет после возведения здания.

Осмотр квартиры под самоотделку

Стоит отметить, что многие застройщики предлагают приобрести жилье не только с использованием ипотеки. Есть программы рассрочки. То есть покупатель производит оплату в течение определенного срока равными платежами без использования заемных средств. Далеко не всегда рассрочка беспроцентная, но ставка значительно ниже, чем при обращении к банковским сотрудникам. Она может составлять около 5% годовых.

Основное преимущество покупки квартиры в строящемся доме – это сниженная цена. На стартовом этапе можно купить жилье, которое будет на 30% или 40% дешевле, чем после сдачи дома в эксплуатацию. При этом еще возможно следующее:

• получение целевого займа от работодателя (практикуется некоторыми компаниями);
• оформление льготной ипотеки.

Многие семьи приобретают квартиры в строящихся домах, поскольку они обходятся дешевле

Сегодня государство активно старается поддержать население, которое нуждается в улучшении жилищных условий. При этом дополнительно оказывается помощь и строительным компаниям. То есть, жилье по льготной ипотеке можно купить только в новых или строящихся домах, что стимулирует рост строительства новых жилых кварталов.

Покупка квартиры по ДДУ в 2019 году

С 1 июля 2019 года меняется схема взаимодействия со строительной компанией. Теперь строительные компании будут строить жилье только на свои деньги или за счет привлечения средств частных инвесторов или банков.

Оплата при покупке жилья на первичном рынке теперь будет происходить через банк, а не в офисе строительной организации. Такая мера должна снизить количество обманутых дольщиков, которые перечислили деньги на расчетный счет застройщика, а потом он по разным причинам не смог закончить объект. Как результат, граждане оставались без денег и жилья.

Новая схема покупки квартир по ДДУ

Расчет будет происходит так:

1. заключение договора со строительной компанией;
2. оплата на спецсчет (эксроу) банка, который выдал кредит на строительство объекта;
3. предоставление банку документов, что дом введен в эксплуатацию;
4. получение доступа к деньгам, которые накопились на нем от всех покупателей.

Это значит, что средства аккумулируются на счете, но не доступны строительной компании до исполнения обязательств перед дольщиками.

Покупатель может вернуть свои деньги при расторжении ДДУ. Но основанием может быть только неисполнение застройщиком обязательств, а именно:

• ликвидация организации по решению суда;
• признание банкротом;
• нарушение сроков сдачи объекта.

Дольщик имеет право на возвращение вложенных денежных средств в случае ликвидации застройщика либо нарушения сроков сдачи дома

Поэтому дольщики защищены от неправомочных действий застройщика.

О том, как дольщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке рассказываем ниже.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке

Что будет с квартирой, если у банка отзовут лицензию

ЦБ РФ ведет агрессивную политику по отношению к российским банкам, отзывая у них лицензии. Если банк открыл эскроу счет, а через некоторое время у него отозвали лицензию, то получить деньги назад можно через АСВ. Все суммы до 10 миллионов рублей застрахованы. Риски сохраняются при приобретении дорогой недвижимости, которая стоит более 10 миллионов рублей, так как тогда не получится вернуть всю сумму. Поэтому требуется предусмотреть это и выбирать надежного застройщика, который давно работает на рынке.

Центробанк России внимательно следит за исполненеим российских банков своих обязательств

Важно. Не все банки имеют право открывать эскроу счета. Для этого требуется соответствовать определенным требованиям и получить разрешение от Центробанка России.

Новая схема работы актуальная для объектов, первый ДДУ по которым будет заключен после 1 июля 2019 года. Все объекты, которые начали строить раньше, будут работать по действующей ранее схеме. Продажа квартир будет доступна на стадии котлована. Риски банка значительно вырастут, что негативно скажется на стоимости квартир на первичном рынке. Ожидается, что цена за квадратный метр увеличится на 7% — 12%. Возможно постепенное повышение уже сейчас, чтобы граждане заметили резкого скачка.

На данный момент разрешена продажа квартир на стадии котлована

Риски при покупке жилья

Риски существуют для всех сторон, стоит рассмотреть их более подробно.

Таблица 1. Риски для сторон

Таким образом, покупатель несет больше риска, чем банк и строительная компания.

Как использовать материнский капитал для заключения ДДУ – пошаговая инструкция

Необходимо понимать, как именно происходит процесс покупки жилья в строящемся доме. Стоит рассмотреть сначала процесс без применения банковских денег по действующей схеме и по той, которая будет применена с 1 июля 2019 года.

Шаг 1. Заключение ДДУ. На этом тапе необходимо ознакомиться с учредительными документами строительной копании, понять, все ли нормально и есть ли разрешение на строительство, изучить все риски.

Заключение ДДУ

Шаг 2. Произвести оплату на счет строительной компании. Новая съема предусматривает оплату на эскроу счет по реквизитам, которые будут предоставлены самим застройщиком. Но сначала стоит уточнить у сотрудников банка, действительно ли строительная компания оформляла кредит для строительства жилого дома по указанному адресу. Когда используется материнский капитал, то есть промежуточный шаг.

Перед тем, как перевести деньги на счет строительной компании, важно убедиться в ее добросовестности

Шаг 3. Подача документов сотрудникам ПФР для распоряжения деньгами и ожидание решения. После 30 дней выносится решение и происходит перечисление по указанным реквизитам.

Сотрудники ПФР выносят конечное решение о перечислении денежных средств

Шаг 4. Оплата оставшейся части. Если действует рассрочка, то оплату нужно производить ежемесячно согласно графику гашения.

Частота начисления наличных зависит от того типа оплаты,, который был выбран

То есть покупка недвижимости на первичном рынке с использованием материнского капитала законна и не представляет проблем. Но рекомендуется сотрудничать с агентством недвижимости. Это снизить возможные риски, так как опытные сотрудники проверят информацию и предоставят свое заключение. Многие агентства недвижимости сегодня несут ответственность перед клиентами, продавая им гарантию за дополнительную оплату. Если застройщик не сдает дом в назначенный срок и признает банкротом или отстраняется от строительства по другим причинам, агентство возвращает полную стоимость квартиры.

Такая услуга предлагается крупными компаниями, которые обладают опытными сотрудниками. Они должны проверить все досконально, чтобы снизить риски агентства недвижимости.

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ

Введите данные, чтобы рассчитать размер неустойки по ДДУ. Перейти к расчётам

Как получить материнский капитал

Получить материнский капитал можно после рождения второго ребенка. для этого необходимо обратиться в ПФР и подать следующие документы:

• паспорт заявителя;
• свидетельства о браке и рождении детей;
• СНИЛСы детей и заявителя;
• заявление.

Оформление маткапитала в ПФР

Документы рассматриваются в течение 30 дней. Можно обратиться в любое отделение ПФР. Стоит заранее записаться на прием, так как желающих получить или распорядиться материнским капиталом много, а талонов недостаточно. Предварительная запись позволит гарантированно получить консультацию специалиста. Также допускается обращение в МФЦ.

После получения сертификата на материнский капитал необходимо подать заявление на распоряжение им. Это тоже можно сделать через МФЦ или отделение ПФР. Также нужно будет предоставить определенные бумаги.

Документы для распоряжения материнским капиталом

Заявление надо заполнять при сотруднике МФЦ или ПФР, поэтому нет смысла делать это заранее. Но скачать его возможно, чтобы ознакомиться с правилами заполнения. Если возникают различные вопросы, то стоит проконсультироваться. Заполнять нужно внимательно, так как ошибки и исправления не допускаются.

После рассмотрения заявления выносится решение о предоставлении денег, если нет никаких причин для отказа. После этого через несколько дней происходит зачисление денег на счет получателя.

Оформление ипотеки с материнским капиталом

Часто граждане не могут купить квартиру в строящемся доме самостоятельно даже при использовании материнского капитала. Тогда необходимо обращаться в банк для оформления ипотеки. При таких обстоятельствах сделка будет происходить следующим образом:

1. заключение предварительного договора купли-продажи;
2. обращение к сотрудникам ПФР для получения решения о распоряжении маткапиталом;
3. оформление ипотеки на первичном рынке;
4. перевод денежных средств на счет строительной компании или на эскроу счет с 1 июля 2019 года.

После заключения сделки ипотека обязательно регистрируется в Росеестре

После этого нужно зарегистрировать ипотеку в Росреестре. Обычно банки требуют предоставить в качества залога имеющуюся недвижимость. Если ее нет, то процентная ставка вырастает до 4% годовых. Когда объект будет сдан в эксплуатацию потребуется получить выписку из ЕГРН, на основании которой возможно пересмотреть процентную ставку по ипотеке.

Льготы при оформлении ипотеки

Многие граждане могут претендовать на льготы при оформлении ипотеки на первичном рынке с использованием материнского капитала. К ним относятся:

• молодые семьи с двумя и более детьми;
• многодетные семьи;
• военнослужащие;
• некоторые бюджетники.

Военным при оформлении ипотеки полагаются льготы

Для получения ипотеки под 6% годовых требуется быть признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для этого требуется обращаться к сотрудникам жилищного отдела в районной администрации. Они скажут, какие именно документы потребуется предоставить. В разных регионах они могут незначительно отличаться, но точно потребуются:

• паспорта всех членов семьи;
• сведения об объекте, в котором гражданин проживает в настоящее время;
• данные о доходах.

Ставят на учет, если все члены семьи прописаны вместе и им не хватает квадратных метров для соответствия требованиям.

Таблица 2. Социальные нормы жилой площади на человека

Социальные нормативы площади жилья

Эти нормы могут отличаться в различных регионах, но они не могут быть меньше федеральных норм, утвержденных действующими законами. Согласно Конституции РФ, федеральные законы выше региональных, поэтому последние не могут устанавливать требования, противоречащие положениям первых.

Что делать после сдачи дома в эксплуатацию

Когда дом уже сдан в эксплуатацию необходимо получить соответствующие документы, подтверждающие это. Застройщик регистрирует в Росреестре жилье, после чего собственник получает право получить выписку из ЕГРН. Вот действия клиента, у которого зарегистрирована ипотека после сдачи дома в эксплуатацию:

1. обращение в Росреестр для получения выписки из ЕГРН, подтверждающую, что жилая площадь может использоваться по назначению;
2. предоставление сотрудникам банка документов, куда входят кредитный договор, выписка из ЕГРН и удостоверение личности, чтобы они пересчитали процентную ставку;
3. получение нового графика гашения.

Образец выписки из ЕГРН

После погашения кредита потребуется снова обращаться в Росреестр для снятия обременения. Перед этим нужно взять справку у сотрудников банка об отсутствии долга и написать заявление на возврат закладной. Ее гасят и возвращают за несколько дней, но не дольше 30 дней.

Важно. Чтобы не было проблем с законом необходимо выделить детям доли в квартире после погашения ипотеки или после ввода дома в эксплуатацию. При подаче заявления на распоряжение маткапиталом гражданин предоставляет обязательство, заверенное у нотариуса, согласно которому детям будет выделена доля в квартире. Выполнить это обязательство требуется в течение 6 месяцев с момента погашения жилищного кредита.

Заявление о распоряжении средствами МК

Использование материнского капитала другими лицами

Закон позволяет третьим лицам обращаться для использования материнского капитала, если:

• мать умерла или лишена родительских прав;
• мать не может лично прибыль к сотрудникам ПФР для написания заявления из-за болезни или инвалидности (требуется иметь при себе генеральную доверенность для выполнения всех требуемых действий).

Отец подает документы на распоряжение материнским капиталом

Дети сами могут распоряжаться материнским капиталом в равных долях при наступлении совершеннолетия. Учитывая, что периодически происходит индексация средств материнского капитала, то выгодно не использовать его сразу же. это позволит увеличить накопления и воспользоваться ими, когда это действительно будет нужным.

Заключение

Таким образом, материнский капитал использовать для покупки жилья в строящемся доме законно. Перед сделкой нужно изучить все потенциальные риски: проверить строительную компанию, документы на объект и так далее. Они предоставляются по запросу. Но выгоднее обратиться в агентство недвижимости.

Придется заплатить часть средств риелтору, но сделка будет юридически чистой. А при покупке дополнительной гарантии (что еще актуально до 1 июля 2019 года), клиент получает полную безопасность. С июля 2019 года сделки будут происходить по новой схеме, поэтому необходимость в дополнительных затратах в виде покупки страховки от агентства недвижимости отпадет.

Видео — Маткапитал для покупки недвижимости в строящемся доме